Fem vanligaste frågorna om bostadsrätt

Vem ansvarar för vattenskadan i min lägenhet?
Grunden för vattenskador är att en medlem, oftast via bostadsrättstillägget, betalar för vattenskadan i sin lägenhet. Föreningen ansvarar för mellanskikten, det vill säga det som är utanför lägenheterna. Om grannen drabbats av vattenskadan, får denne stå för sina kostnader. Här finns dock flera undantag. Om ett vållande kan bevisas, alltså att bostadsrättshavaren i juridisk mening har orsakat skadan, kan denne få betala skadorna hos samtliga. Men det är oftast svårt att bevisa vållande.
Reparationer på grund av läckage från trycksatta tappvattenledningar är ett annat undantag där föreningen står för samtliga reparationskostnader om ingen anses ha vållat skadan. Ett ytterligare undantag är om vatten tränger in utifrån. Där får förening och respektive bostadsrättshavare betala för reparationerna i sina respektive delar. Undantaget är även här om det finns ett vållande, alltså att föreningen skulle känna till att exempelvis taket är otätt och sedan inte bryr sig om att reparera detta. I sådana fall får föreningen stå för samtliga reparationer.
Hur får jag bygga om min lägenhet och när krävs styrelsens tillstånd?
Du får renovera lägenheten så länge det inte påverkar föreningens delar. Det innebär att du kan renovera kök och badrum men inte ändra vattenledningar, ventilation och flytta golvbrunnar utan föreningens tillstånd.
Det behövs vanligtvis inget tillstånd för att ta bort en icke-bärande vägg, medan bärande väggar kräver intyg och tillstånd. Du får inte heller flytta kök eller badrum. Om du ändå önskar flytta kök eller toalett måste du begära ett tillstånd av din förening och även myndighetstillstånd. Arbetet ska ske fackmannamässigt. Om du inte ansöker om tillstånd riskerar du att få återställa bostaden som den såg ut innan. Vissa ombyggnationer kräver, förutom myndigheters tillstånd, att en stämma beslutar. Att till exempel bygga balkong är en väsentlig förändring som påverkar de andra som bor i föreningen och därför måste medlemmarna rösta om detta på stämman.
Äger jag min bostadsrätt?
Du äger bostadsrätten som sådan och innehar ett medlemskap i din bostadsrättsförening. Bostadsrätten är dock ingen fastighet. Det är föreningen som äger huset och du är delägare i den med en ekonomisk andel och har en nyttjanderätt till en viss bostad. Du har ansvar för underhåll, reparationer och det inre. Sådant innefattar bland annat ytskikt som golv, väggar, tak och klinker samt köksinredning, spis, frys, fläkt, tvättställ och badkar.
Hur ska jag agera när en granne stör?
Konsekvensen av att bo i en bostadsrättsförening är att du hör dina grannar. Ni lever helt enkelt nära inpå varandra och måste acceptera varandras olikheter och egenheter. Men ibland blir det för mycket och hamnar i det som i juridisk mening räknas som störning. Styrelsen har ett övergripande ansvar för boendemiljön och är skyldig att se till att boende inte utsätts för störningar. Då handlar det om att göra en skälighetsbedömning, alltså vad vi som grannar måste acceptera och vad som är oacceptabelt. Lagen tar upp två huvudgrupper av störningar: de som kan vara skadliga för hälsan och de som försämrar bostadsmiljön. Att grannen någon gång då och då har fest eller att barnen gråter är sådant som vi behöver acceptera.
Först och främst är det bästa så klart att prata med störande grannen, om det är möjligt. Om det inte hjälper behöver en bostadsrättshavare anmäla störningen till styrelsen som får utreda saken. Ibland blir det tal om ljudmätningar. Det är även viktigt att dokumentera störningarna via anteckningar och se till att vittnen finns. Om styrelsen drar slutsatsen att det rör sig om en störning i juridisk mening kan slutresultatet bli att en bostadsrättshavare sägs upp från sin lägenhet och därför kan tvingas att flytta. Detta sker först efter att den störande har fått en rättelseanmaning, alltså en slags varningsskrivelse. Vid vissa särskilt allvarliga störningar, såsom grov kriminalitet, kan styrelsen säga upp en medlem omedelbart, utan att först skicka en rättelseanmaning.
När får jag hyra ut min bostadsrätt i andra hand?
Tidigare krävdes det beaktansvärda skäl för uthyrning, nu krävs det skäl: att du studerar på annan ort, ditt arbete kräver det, vård av anhörig, du bor på vårdhem, är utomlands en längre tid eller vill prova att vara sambo. Andrahandsuthyrning kräver alltid tillstånd från föreningens styrelse. Uthyrningen kan förlängas under flera år om skäl finns. Det är numera enklare att hyra ut till närstående eller om bostaden är svårsåld på grund av marknadsläget. Att ha en inneboende kräver inte föreningens tillstånd.
Det är upp till bostadsrättshavaren och hyresgästen att komma överens om hyran i bostadsrätt, men den får inte vara mycket högre än uthyrarens kapital- och driftskostnad. Det innebär att den som hyr ut behöver uppskatta marknadsvärdet på sin bostad för att sedan utifrån den räkna ut hyran. Här talar lagen om en avkastningsränta som bestämmer hyran. Grunden för denna är Riksbankens referensränta, som sedan plussas på med ett par procent. Andrahandshyran tar alltså inte hänsyn till hur mycket lån bostadsrättshavaren själv har. En bostadsrättsförening har även möjlighet att ta ut en avgift av bostadsrättshavaren vid andrahandsuthyrning, motsvarande upp till tio procent av ett prisbasbelopp under ett år. Förutsättningen är att detta finns nämnt i föreningens stadgar. Denna avgift kan bostadsrättshavaren låta ingå i hyran från andrahandshyresgästen.